Column Detail 【姫路市飾磨区構で戸建て査定】再建築不可の住宅は売却できる？地域の特徴と査定のポイントを解説
2026/08/06
第108回全国高校野球選手権が昨日より開幕しました。
近年の酷暑の中、暑さ対策も検討されていて試合の開始時間や、クーリングタイムの導入など選手や観客の健康面を優先した対策が取られています。
開催時期や開催場所の変更など様々な意見をあるようですが、時代に合わせた対応が必要かもしれませんね！
先日、姫路市飾磨区構にて戸建て住宅の売却査定をご依頼いただきました。
今回の査定では、「再建築不可」という不動産売却では重要なポイントとなる物件でした。
「再建築不可の家は売れるの？」
「査定価格はどのくらい下がるの？」
このようなご質問をいただくことも少なくありません。
今回は査定事例をご紹介しながら、姫路市飾磨区構という地域の特徴と、再建築不可物件を売却する際のポイントについてご説明いたします。
姫路市飾磨区構はどんな街？
「姫路市飾磨区構」と聞くと、多くの方は中地インターチェンジから南へ進んだ構一丁目から五丁目を思い浮かべるのではないでしょうか。
このエリアは道路が碁盤の目のように整備されており、比較的新しい住宅が建ち並ぶ住みやすい住宅街となっています。
しかし実は、さらに南へ進み、飾磨区加茂より南側にも「飾磨区構」という住所があります。
このエリアは飛び地のような形になっており、船場川沿いを中心に昔ながらの住宅が多く残る地域です。
今回、売却査定をご依頼いただいたのは、この南側の飾磨区構でした。
地域によって街並みや道路状況、土地の成り立ちが異なるため、不動産査定では地域特性を理解していることが非常に重要になります。
今回の査定物件は「再建築不可」の戸建て住宅でした
ご相談の際、お客様から
「再建築ができないと聞いています。」
というお話を伺いました。
そこで現地確認と資料調査を行ったところ、今回の物件は再建築不可であることを確認しました。
現地では建物前面の通路を確認しましたが、建築基準法上の道路として扱われておらず、建物を建て替えるために必要な接道条件を満たしていませんでした。
このようなケースでは、現在建物は利用できても、将来建て替えを行うことは原則としてできません。
「再建築不可」とは？
再建築不可とは、現在建物は存在していても、建物を解体した後に原則として新しい建物を建築できない土地のことです。
最も多い原因は、建築基準法第43条に定められている接道義務を満たしていないことです。
建築基準法では、原則として敷地は建築基準法上の道路（第42条道路など）に2メートル以上接している必要があります。
この条件を満たしていない場合、建て替えが認められないケースがあります。
ここで注意したいのは、
「前面道路が私道だから再建築不可」
というわけではないということです。
私道であっても建築基準法上の道路として認められていれば建築可能な場合があります。
逆に、公道であっても条件によっては建築できないケースもあります。
そのため、現地確認だけでは判断できず、市役所などで道路種別や建築条件を調査することが重要になります。
再建築不可住宅は査定価格に影響します
再建築不可物件は一般的な住宅と比べると、購入できる方が限られます。
例えば、
●建て替えを希望される方
●住宅ローンを利用して購入したい方
にとっては、購入のハードルが高くなることがあります。
その結果、市場での需要が限定されるため、再建築可能な住宅と比較すると査定価格は低くなる傾向があります。
ただし、すべての再建築不可物件が大きく評価を下げるわけではありません。
例えば、
●建物の管理状態が良い
●リフォーム済み
●駐車場がある
●収益物件として活用できる
●人気エリアに立地している
など、条件によって評価は大きく変わります。
誠心不動産では、こうしたプラス要素も含めて総合的に査定しております。
再建築不可でも売却できる可能性は十分あります
「再建築不可だから売れない」
そう思われている方も多くいらっしゃいます。
しかし実際には、
●投資家
●リフォームして住みたい方
●隣地所有者
●賃貸経営を考えている方
など、購入を希望されるケースは少なくありません。
つまり、大切なのは
その物件に合った販売方法を選ぶことです。
再建築不可物件は一般的な住宅とは販売戦略が異なるため、地域事情を理解している不動産会社へ相談することをおすすめします。
姫路市飾磨区の不動産売却は地域密着の誠心不動産へ
今回の査定でも、現地確認だけではなく、道路状況や建築条件まで調査したうえで査定価格をご提示いたしました。
同じ「姫路市飾磨区」という住所でも、エリアによって街並みや土地の特徴は大きく異なります。
地域を熟知しているからこそ、適正な査定と売却方法をご提案できると考えています。
姫路市飾磨区で戸建て住宅の売却をご検討の方、また再建築不可物件の売却でお悩みの方は、ぜひ誠心不動産までお気軽にご相談ください。
現地調査から法的な確認、売却方法のご提案まで、一つひとつ丁寧に対応させていただきます。
まとめ
今回の査定事例では、「姫路市飾磨区構」という特徴ある地域で、再建築不可の戸建て住宅をご相談いただきました。
再建築不可物件は一般的な住宅より売却が難しくなる傾向はありますが、適切な調査と販売戦略によって売却できる可能性は十分あります。
誠心不動産では、姫路市内の地域特性を踏まえた査定を行い、お客様一人ひとりに合わせた売却方法をご提案しております。
「この家は売れるのだろうか？」
そんなお悩みをお持ちでしたら、まずはお気軽にご相談ください。
