Column Detail 2026年姫路市の路線価が上昇！土地価格との違いとは？査定価格への影響を不動産会社が分かりやすく解説
2026/07/06
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さて2026年7月1日、国税庁から今年の路線価が公表されました。
姫路市では、JR姫路駅前の大手前通り沿いが1㎡あたり133万円となり、姫路税務署管内で8年連続の最高路線価となりました。
また、前年から2.3％上昇し、3年連続の上昇となっています。
ニュースをご覧になって、
「路線価が上がったということは、自宅も高く売れるの？」
「今が売り時なの？」
「土地の価値はどうやって決まるの？」
と疑問を持たれた方も多いのではないでしょうか。
今回は、毎年話題になる「路線価」と、実際の土地価格や不動産査定との関係について、姫路市で不動産売買をお手伝いしている誠心不動産が分かりやすくご紹介します。
路線価とは？
路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの評価額のことで、国税庁が毎年7月に公表しています。
この価格は、
●相続税
●贈与税
を計算するための基準となる価格です。
つまり、税金を計算するための評価額であり、実際に売買される価格とは目的が異なります。
実は土地には4つの価格があります
「土地はいくらなの？」と思っても、実は土地には目的によって異なる4つの価格があります。
① 実勢価格（市場価格）
実際に売買される価格です。
不動産会社が売却査定を行う際に最も重視する価格で、市場の需要と供給によって変動します。
② 公示地価
国土交通省が毎年公表する土地価格です。
公共事業用地の取得や一般的な土地取引の目安として利用されています。
③ 路線価
今回ニュースで話題になった価格です。
相続税や贈与税を計算するための価格で、一般的には公示地価のおおむね80％を目安に設定されています。
④ 固定資産税評価額
市町村が固定資産税などを算定するための評価額です。
一般的には、公示地価のおおむね70％を目安として評価されていますが、法律で一律に70％と定められているわけではありません。
「路線価が上がった＝土地価格が上がった」ではありません
ニュースでは
「路線価が2％上昇」
という表現をよく目にします。
しかし、
路線価が2％上昇したからといって、実際の売却価格も2％上がるとは限りません。
例えば姫路市でも、
●姫路駅周辺
●東姫路駅周辺
●手柄山平和公園駅周辺
など需要の高いエリアでは価格が上昇する傾向があります。
一方で、
●郊外エリア
●市街化調整区域
●人口減少が進む地域
などでは横ばいや下落となるケースもあります。
土地価格は、地域や立地条件によって大きく異なるのです。
不動産会社は何を見て査定しているの？
「では、不動産会社は何を基準に査定しているの？」
実は、査定で最も重要なのは路線価ではありません。
誠心不動産では、まず周辺地域で実際に売買された成約事例を確認し、現在販売中の競合物件や市場動向を踏まえながら査定を行います。
そのうえで、
●土地面積
●接道状況
●土地の形状
●方角
●前面道路の幅員
●高低差
●学校区
●周辺環境
●ハザードマップ
●将来的な需要
など、さまざまな条件を総合的に判断します。
つまり、路線価は査定時の参考資料の一つではありますが、売却査定では実際の成約事例や市場動向をより重視しています。
路線価が重要になるのは「相続」
一方で、路線価が最も重要になる場面があります。
それが相続です。
土地や建物を相続した場合、相続税の評価額を計算するために路線価が利用されます。
そのため毎年7月に路線価が公表されると、
●税理士
●司法書士
●不動産会社
だけでなく、相続を予定しているご家族からも大きな注目を集めています。
路線価が上がると固定資産税も上がる？
お客様からよくいただくご質問の一つが、
「路線価が上がると固定資産税も上がりますか？」
というものです。
結論から言うと、
必ずしも固定資産税が上がるわけではありません。
その理由は、路線価と固定資産税評価額は目的や評価主体が異なるためです。
●路線価は国税庁が相続税・贈与税のために毎年公表する評価額です。
●固定資産税評価額は市町村が固定資産税などを算定するために用いる評価額で、
原則として3年ごとに評価替えが行われます。
このため、路線価が上昇した年に固定資産税が直ちに上がるとは限りません。
税負担には負担調整措置なども影響するため、個々の土地で状況が異なります。
AI査定だけでは分からない土地の価値
最近では、インターネット上で簡単に利用できるAI査定や自動査定サービスも増えています。
手軽におおよその価格を知ることができる一方で、
●土地の形状
●接道条件
●高低差
●周辺環境
●近隣で実際に成約した価格
など、現地ならではの条件までは十分に反映されないこともあります。
そのため、実際に売却をご検討される際には、地域の市場動向を熟知した不動産会社による査定を受けることをおすすめします。
土地を売るなら「今の市場価格」を知ることが大切です
近年は、
●建築費の上昇
●金利動向
●人口の変化
●住宅ニーズの多様化
など、さまざまな要因によって土地価格も変化しています。
「昔は〇〇万円で売れたから」
という価格が、現在もそのまま通用するとは限りません。
反対に、路線価以上の価格で売却できるケースもあれば、土地の条件によって査定額が下がることもあります。
だからこそ、現在の市場価格を知ることが大切です。
姫路市で土地や住宅の売却をご検討の方へ
誠心不動産では、地域密着だからこそ把握している最新の市場動向や成約事例をもとに、一件一件丁寧に査定を行っています。
「まだ売るか決めていない」
「相続した土地の価値だけ知りたい」
「住み替えを考え始めた」
という段階でも、お気軽にご相談ください。
査定は無料・秘密厳守で承っております。
お客様の大切な不動産の価値を、分かりやすく丁寧にご説明いたします。
まとめ
2026年に公表された路線価では、姫路市の最高路線価が前年を上回り、市内中心部では地価の堅調さがうかがえる結果となりました。
しかし、路線価は相続税や贈与税を計算するための評価額であり、売却価格そのものではありません。
実際の査定価格は、周辺の成約事例や市場動向に加え、土地の形状や接道状況、周辺環境などを総合的に判断して決まります。
「ニュースで路線価が上がったから、うちの土地も高く売れるはず」と考える前に、まずは現在の市場価格を知ることが大切です。
姫路市で土地や住宅の売却をご検討の際は、地域密着の誠心不動産までお気軽にご相談ください。最新の市場データと豊富な成約事例をもとに、お客様にとって最適なご提案をさせていただきます。
