Column Detail 【2025年法改正でさらに重要に】再建築不可物件は売れない？姫路市飾磨区加茂の査定事例から解説
2026/04/02
サッカーの日本対イングランドの試合を夜中より観戦しました。
眠気を吹き飛ばす三苫選手のゴール！
終盤はやはり攻め込まれるシーンが多かったですが、守り抜いて歴史的勝利！
ワールドカップを前にして、日本の底力を魅せていただきました。
さて少し前になりますが、姫路市飾磨区加茂にて一戸建ての不動産査定のご依頼をいただきました。
その節はお話を聞いていただき誠にありがとうございました。
今回査定させていただいたエリアは、昔ながらの街並みが残る地域で、落ち着いた住環境が魅力の一方、現代の不動産市場においては注意すべきポイントも多いエリアです。
実際に査定させていただいた物件も、敷地面積は広いものの、進入路が狭く「再建築が難しい可能性がある物件」でした。
■ 再建築不可物件とは？
まずは「再建築不可物件」について簡単にご説明します。
建物を新しく建て替えるためには、建築基準法で定められた「接道義務」を満たす必要があります。
これは「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」が原則です。
しかし、昔からある住宅地では、
・道幅が4m未満
・建築基準法上の道路ではない
・接道部分が2m未満
といったケースも多く、現在建物が建っていても、いざ建て替えようとすると許可が下りないことがあります。
これがいわゆる「再建築不可物件」です。
■ なぜ査定価格が厳しくなるのか？
再建築ができないということは、購入後の選択肢が大きく制限されることを意味します。
例えば、
・建て替えができない
・住宅ローンが通りにくい
・資産価値として見られにくい
このような理由から、一般的な住宅に比べると買主様が限定され、結果として査定価格も厳しくなる傾向があります。
■ 2025年の法改正でさらにハードルが上がった
ここで近年の重要なポイントとして、2025年の建築基準法改正があります。
これまで再建築不可物件は「建て替えはできないが、大規模リノベーションで再生する」という選択肢が一定数ありました。
しかし今回の改正により、
→大規模なリフォーム・リノベーションには建築確認申請が必要となりました。
そしてこの確認申請では、原則として現行の建築基準法に適合していることが求められます。
つまり、
・接道義務を満たしていない
・法規制に適合していない
といった再建築不可物件の場合、
→大規模リノベーション自体が難しくなるケースが増えているのです。
■ できること・できないこと
とはいえ、すべてのリフォームができないわけではありません。
例えば、
【可能なケース】
・クロスや床の張替え
・キッチンや浴室の交換
・軽微な修繕
【難しいケース】
・間取りを大きく変えるリノベーション
・柱や梁など構造部分を大きく触る工事
つまり、「今ある建物を活かす範囲」であれば対応可能ですが、自由度の高い再生が難しくなっているのが現状です。
■ 飾磨区加茂エリアの特徴
今回ご相談いただいた姫路市飾磨区加茂周辺は、
・昔ながらの住宅が多い
・細い道路や路地が多い
・車1台がやっと通れる道幅
といった特徴があります。
これは風情としては魅力ですが、不動産として見ると「接道条件」に影響するため、査定において重要なポイントになります。
今回の物件も、まさにこの地域特性が評価に影響するケースでした。
■ それでも「売れない」わけではありません
ここまでお話しすると、「再建築不可＝売れない」と思われる方も多いのですが、決してそうではありません。
実際には、
・現状のまま住みたい方
・価格重視で探されている方
・倉庫やセカンドハウス利用
など、一定のニーズはしっかり存在します。
また、
・隣地を取得して接道条件を満たす
・用途を変えて活用する
など、状況によっては可能性が広がるケースもあります。
つまり重要なのは、
「売れないかどうか」ではなく「どう売るか」です。
■ まずは「知ること」から始めてください
再建築不可物件や接道条件に問題がある不動産は、専門的な判断が必要になるため、
「よく分からないから放置している」
というケースも少なくありません。
しかし実際には、
・売却できる可能性がある
・思っているより価値がある
・活用方法が見つかる
といったケースも多くあります。
誠心不動産では、メリット・デメリットをしっかりお伝えした上で、お客様にとって最適なご提案をいたします。
■ お気軽にご相談ください
「売れるかどうか分からない」
「再建築不可かどうかも分からない」
そのような状態でも全く問題ございません。
今回のようなケースも含め、不動産は一件一件状況が大きく異なります。
だからこそ、まずは現状を知ることが大切です。
不動産の査定・売却・活用については、どうぞお気軽に誠心不動産までご相談ください。
