Column Detail 土地購入前に必読！私道・位置指定道路で後悔しないためのチェックポイント！
2026/03/26
昨日、姫路市議会にて姫路城周辺を含む路上喫煙禁止区域で喫煙した場合の違反金を、最大で2万円に引き上げる条例の改正案を全会一致で可決したそうです。
街の景観や受動喫煙の事を考えると抑止力になって貰えたらと思います。
なにより喫煙者のマナーの向上が大事なのかもしれませんね。
さて本日は、土地購入を検討されているお客様からよくいただくご相談の一つとして「この土地、問題ありませんか？」というものです。
結論からお伝えすると、土地は見た目や価格だけでは判断できません。
特に“前面道路”の権利関係は、購入後のトラブルに直結する非常に重要なポイントです。
今回は、実際の事例を交えながら「私道トラブル」とその回避方法について、分かりやすく解説いたします。
■よくある落とし穴：私道に接する土地
土地に接している道路が「私道（個人や複数人が所有している道路）」の場合、注意が必要です。
このようなケースでは、以下のような問題が関係してきます。
・通行に関する取り決め
・上下水道やガス管の引き込み（掘削）
・道路の維持管理
ここで重要なのは、
法律上問題がなくても、実務上トラブルになるケースが多い
という点です。
■通行・掘削承諾は“必須ではないが重要”
よく「通行承諾や掘削承諾は必ず必要ですか？」と聞かれますが、
結論としては、
法律上は必ずしも必要とは限りません
例えば、建築基準法上の接道義務を満たしていれば、建物の建築自体は可能なケースもあります。
しかし実務上は、
・金融機関の融資条件になる
・近隣トラブル防止
・将来の売却時の評価
といった理由から、
承諾書の取得は“事実上ほぼ必須”と考えるべきです。
■【実例】道路所有者が15名いたケース
当社で実際に取り扱った案件では、対象地に接する私道の所有者が15名いらっしゃいました。
このケースでは、通行および掘削に関する承諾をそれぞれの所有者から取得する必要がありました。
・遠方にお住まいの方
・相続で所有している方
・連絡が取りづらい方
なども含まれており、すべての承諾を得るまでには相当な時間と労力がかかりました。
共有私道の場合、持分や状況によっては全員の承諾が求められるケースもあります。
もしこれを確認せずに購入していた場合、
・水道工事がスムーズに進まない
・近隣との関係が悪化する
・最悪の場合、計画自体が止まる
といったリスクがありました。
■「承諾がないと通れない」は正しい？
ここは誤解されやすいポイントです。
法律上は、状況によっては通行が認められるケース（囲繞地通行権など）もあります。
しかし実務上は、
通行を巡ってトラブルになる可能性が非常に高い
のが現実です。
そのため、
「通れるかどうか」ではなく「揉めないかどうか」で判断することが重要です。
■位置指定道路でも安心とは限らない
「位置指定道路なら大丈夫ですよね？」というご質問も多いですが、これも注意が必要です。
位置指定道路とは、建築基準法上の道路として認められた私道であり、
建物の建築は可能です。
しかし、
・道路の持分がない
・管理ルールが曖昧
・通行や掘削の取り決めがない
といったケースでは、
将来的にトラブルや不利益が生じる可能性があります。
■道路持分がない場合のリスク
道路の持分がない場合でも、すぐに問題になるとは限りません。
ただし、
・将来の売却時に買主が不安に感じる
・金融機関の評価が下がる
・承諾交渉が必要になる
といった点から、
資産価値に影響する可能性がある重要なポイントです。
■土地購入で失敗しないためのチェックポイント
土地を購入する際は、以下を必ず確認しましょう。
①前面道路の種類
・公道か私道か
・所有者は誰か
②通行・掘削承諾の有無
・書面で残っているか
・将来的にも有効か
③道路持分の有無
・持分があるか
・割合は適切か
④位置指定道路の管理状況
・維持管理ルール
・過去のトラブルの有無
⑤ライフライン整備状況
・上下水道・ガスの引き込み状況
・工事がスムーズにできるか
■不動産会社選びで結果が変わる
これらの調査は専門性が高く、一般の方が判断するのは非常に難しい分野です。
実際に、
経験の差がそのままリスクの見落としにつながるケースも少なくありません。
・私道案件の取扱経験
・承諾取得の実績
・トラブル対応力
こういった点をしっかり見極めることが重要です。
■まとめ
土地購入における道路問題は、
「法律上問題がない＝安心」ではありません。
実務上や将来的な売却、近隣関係まで含めて判断することが大切です。
特に、
・私道の承諾関係
・位置指定道路の権利関係
は事前に確認することで、大きなトラブルを未然に防ぐことができます。
誠心不動産では、こうした見えにくいリスクも丁寧に調査し、お客様が安心して土地購入できるようサポートしております。
姫路エリアで土地購入をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
