Column Detail 住宅ローンが払えない時の任意売却とは｜複数の不動産会社に依頼しない方が良い理由
2026/03/22
第98回全国選抜高校野球大会にて、昨日は地元の東洋大姫路が登場しました。
埼玉県の花咲徳栄との試合でしたが、接戦の末、東洋大姫路が負けてしまいました。
本当に少しのミスやちょっとしたプレーの差でした。
是非、この悔しさを夏の選手権にリベンジして頂きたいです。
さて先日、当社のホームページをご覧いただいた方から、不動産売却についてのご相談のお電話をいただきました。
場所は姫路市北部エリアで、築年数は約25年の戸建住宅とのことでした。
住所をお聞きした段階では、市街化調整区域の可能性もある地域でしたが、用途地域は第一種住居地域とのことで、住宅としての利用に大きな問題はなさそうな印象でした。
また、外観の状態をお聞きする限りでは、中古住宅として販売できる可能性が十分にある物件のように感じました。
そこで訪問査定のご提案をさせていただき、詳しくお話をお聞きすることになりました。
しかし、その後の会話の中で一つ大きな事実が分かりました。
それは、その物件がすでに任意売却として販売活動を行っている物件だったということです。
売主様としては「なかなか売れないので他の不動産会社にも依頼した方がいいのではないか」と不安になり、当社へお問い合わせをいただいたようでした。
今回はこのご相談をきっかけに、任意売却とはどのような制度なのか、そしてなぜ任意売却中の物件を複数の不動産会社へ依頼することをおすすめしないのかについて解説したいと思います。
任意売却とはどのような制度？
任意売却とは、住宅ローンなどの返済が難しくなった場合に、金融機関（債権者）の同意を得て不動産を売却する方法のことをいいます。
通常、不動産を売却する際には、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから買主へ引き渡しを行います。
しかし、住宅ローンの残債が売却価格より多い場合は、売却してもローンを完済できないため、通常の方法では抵当権を外すことができません。
そのような状況で利用されるのが任意売却です。
任意売却では、
・金融機関と売却価格について協議する
・売却条件について承認を得る
・売却後に残るローンの返済方法を調整する
といった形で、債権者と相談しながら売却を進めていくことになります。
もし任意売却が成立しない場合、最終的には競売手続きに進む可能性があります。
競売では市場価格より低い価格になるケースも多いため、所有者にとっては大きな不利益となることも少なくありません。
そのため、住宅ローンの返済が難しくなった場合には、競売になる前に任意売却による解決を目指すケースが多いのです。
任意売却は通常の不動産売却と大きく違う
任意売却は不動産の売却であることには変わりませんが、通常の売却とはいくつか大きな違いがあります。
特に大きな違いは、金融機関との調整が必要になることです。
例えば、
・売却価格の設定
・売却にかかる諸費用
・引き渡しのタイミング
などについて、金融機関や保証会社の承認を得ながら進めていく必要があります。
つまり任意売却は、単純に「不動産を売る」というだけではなく、債権者との交渉や調整を伴う取引になるため、通常の売却よりも専門的な知識や経験が求められるケースが多いのです。
任意売却中に複数の不動産会社へ依頼しない方が良い理由
今回ご相談いただいた方は、「売れないなら他の会社にも頼んだ方がいいのではないか」とお考えでした。
一般的な不動産売却では、複数の会社に依頼できる「一般媒介契約」という方法もあります。
しかし、任意売却の場合は事情が少し異なります。
任意売却では、一社が中心となって金融機関との調整を進める形が望ましいとされることが多いのです。
その理由の一つが、金融機関との窓口の問題です。
任意売却では、金融機関や保証会社と細かな調整を行いながら売却を進めていきます。
もし複数の不動産会社が関わると、
・誰が金融機関との交渉を行うのか
・どの条件で売却を進めているのか
・売却価格の方針はどうなっているのか
といった情報が整理しづらくなります。
金融機関にとっても窓口が複数ある状態は調整が難しく、結果として売却手続きがスムーズに進まなくなる可能性があります。
もう一つの理由は、売却戦略が統一できなくなる可能性があることです。
任意売却では、
・金融機関が認める売却価格
・市場で売却できる可能性
・競売までの期限
といった要素を考えながら販売戦略を立てる必要があります。
複数の不動産会社がそれぞれ異なる販売方針で動いてしまうと、売却戦略がまとまらず、結果として売却のチャンスを逃してしまう可能性もあります。
今回のご相談で当社が取った判断
今回のご相談では、すでに任意売却として販売活動を行っている不動産会社が存在していました。
その状況で当社が新たに媒介契約を結ぶことは、売却活動の方向性を混乱させてしまう可能性があると判断しました。
そのため当社としては、現在依頼されている不動産会社としっかり連携して売却を進めていくことをおすすめし、今回は媒介をお受けしないという判断をさせていただきました。
不動産会社としては案件を増やすことも大切ですが、それ以上に大切なのは売主様にとって最善の結果につながるかどうかです。
誠心不動産では、不動産売却に関するご相談に対して、状況に応じた最適な方法をご提案することを大切にしています。
姫路市周辺で不動産売却を検討されている方や、住宅ローンの返済に不安を感じている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
状況に応じて、できる限りお役に立てるアドバイスをさせていただきます。
