Column Detail 【実例から考える】築浅マンション売却の難しさと、成功のポイント
2025/07/17
昨日、 第173回芥川賞・直木賞の選考会が開かれ、芥川賞、直木賞ともに「該当作なし」と発表されたそうです。
両賞とも該当なしは1997年度下半期の第118回以来27年半ぶりで、史上6回目ということで、このニュースを観ながら個人的に候補に上がっていた人からすれば、賞に値しないと言われたような感じを受けてしましました。
候補の方は素晴らしい作家さんばかりだと思うので、誰かいたのではと思ってしまいました。
まあ私には文才も無ければ読書家でもないので、コメントする権利が全くないことだけ付け加えておきます。
今回は、最近ご相談いただいた事例をもとに「築浅マンションの売却の難しさ」についてお話しします。
特に、JR東姫路駅周辺の注目エリアで築浅マンションをご購入された方が、住宅ローン残債を消しながら売却したとのご相談をいただきました。
姫路市内に数多く不動産会社がある中で、当社にお声がけいただき誠にありがとうございます。
姫路東駅周辺のマンションに限らず、最近築浅のマンションの売却相談をよくいただきます。
同じような状況でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
東姫路エリアは発展中の注目エリア
JR東姫路駅周辺は、ここ数年で商業施設や飲食店が増え、宅地開発も進んでいる注目のエリアです。
姫路駅から一駅というアクセスの良さに加え、落ち着いた住環境でありながら生活利便性も高く、ファミリー層を中心に人気を集めています。
実際に、当社へも東姫路エリアのマンションを探している購入希望者の問い合わせが増えてきています。
そんな中、今回ご相談をいただいたのは、約7年前に東姫路駅周辺の新築マンションを3,500万円で購入されたお客様です。
35年の変動金利の住宅ローンを組んでいましたが、家庭の事情によりマンションを売却し、残っているローンをすべて完済したい、というご希望でした。
築浅マンションは売りやすい？ それとも難しい？
「築浅（＝築後10年未満）だから高く売れるだろう」というイメージを持たれる方は少なくありません。
確かに、築30年以上の中古マンションと比べると、設備の新しさや建物の管理状況などで優位性はありますし、購入希望者から見ても魅力的です。
しかし、築浅マンションならではの難しさもあります。特に以下のポイントが重要です。
1. 住宅ローン残債が売却価格を上回るリスク
今回のご相談者様のように、まだ7年しか返済していない場合は、ローンの元本があまり減っていないケースが多いです。
変動金利の場合、最初の数年は利息分の支払いが多く、元本の減りが遅いからです。
その結果、売却価格よりも住宅ローン残債のほうが多い「オーバーローン」となってしまう可能性があります。
例えば今回のケースでは、購入当時と同じ3,500万円以上で売れなければ残債を消しきれない、という状況でしたが、実際の相場では築7年の同タイプのマンションは3,200万円前後での成約が多く見られます。
このように、住宅ローンを完済するには自己資金の持ち出しが必要になる可能性があるのです。
2. エリア内の供給バランスや競合物件の存在
特に東姫路エリアのように発展中の地域では、周辺で新築や他の中古マンションの供給が増えてきます。
近隣により築年数の浅いマンションや価格の低い物件が出てくると、比較検討されやすくなり、売却に時間がかかったり、価格を下げざるを得なくなることもあります。
築浅マンション売却で失敗しないために
では、築浅マンションを売却する際にどのような準備や考え方が必要なのでしょうか？
誠心不動産では、以下のポイントを重視してアドバイスしています。
◎市場価格を正確に把握する
まずは現在の相場を知ることが重要です。インターネットの情報は参考にはなりますが、実際の成約事例とずれているケースも少なくありません。
当社では、東姫路駅周辺の成約データをもとに、実態に即した査定を行っています。
◎残債と売却価格の差額を確認しておく
売却価格とローン残高を事前に確認し、足りない場合の資金計画（預貯金の活用や買い替えローンの検討など）も考えておくと安心です。
◎室内をきれいに整える
築浅マンションの魅力を最大限に伝えるために、室内の清掃や整理整頓は欠かせません。
場合によってはホームステージング（家具や装飾で魅力を演出する）も有効です。
姫路のマンション売却は誠心不動産にご相談ください
築浅マンションの売却は、メリットも多いですが、今回のように住宅ローン残債とのバランスや相場とのズレが問題になるケースもあります。
誠心不動産では、姫路・東姫路エリアに密着し、地域の相場や市場動向に詳しいスタッフが一つひとつのご事情に寄り添いながら、最適な売却プランをご提案しています。
「売れるか不安」「いくらで売れるか知りたい」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。
無料査定も随時承っております。
姫路で不動産売却のご相談は誠心不動産へ
姫路市内・周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。
「いくらで売れるのか知りたい」という段階から、実際の売却活動までしっかりサポートいたします。
お問い合わせはお電話・メール・ホームページ・LINEから受け付けています。
まずは無料査定から、お気軽にどうぞ！
