Column Detail 知人同士の不動産売買は大丈夫？仲介手数料を払ってでも不動産会社を入れる5つのメリット
2026/10/22
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先日「知り合いから土地を購入することになったけれど、不動産会社に仲介してもらうことはできますか？」
このようなご相談をいただきました。
お話を伺うと、知人の方が所有する古家付き土地を購入する予定とのこと。
売主様は「不動産会社を入れると仲介手数料がかかるので、個人同士で簡単に取引したい」と考えておられるそうです。
一方、買主様は「後々のトラブルを避けるためにも、費用を払って不動産会社に入ってもらいたい」とお考えでした。
実は、知人同士の不動産売買でも、条件の認識違いや建物の不具合、税金、住宅ローンなどをめぐって問題が生じることがあります。
結論からいうと、個人間で不動産を売買することは可能ですが、取引内容によっては不動産会社に仲介を依頼することで、トラブルの予防につながります。
今回は、個人間売買で注意したい5つのポイントと、不動産会社に仲介を依頼するメリットをご紹介します。
1．口約束による条件認識の食い違い
知人同士の取引では、お互いを信頼しているため、細かな条件を決めずに話を進めてしまうことがあります。
しかし、不動産売買では、ちょっとした認識の違いが大きなトラブルにつながることもあります。
例えば、次のようなケースです。
●売主は「古家は現状のまま引き渡す」と考えていたが、買主は「売主が解体してくれる」と思っていた。
●買主は庭の物置や残置物も撤去されると思っていたが、売主はそのまま引き渡すつもりだった。
●境界は確認済みだと思っていたが、実際には隣地との境界が明確になっていなかった。
●引渡し時期や代金の支払時期について、双方の認識が異なっていた。
こうした問題は、契約前に条件を整理し、書面に残しておくことで予防しやすくなります。
不動産会社に仲介を依頼すれば、売買価格だけでなく、引渡し条件や残置物の扱い、境界、解体の有無なども確認し、契約内容に反映することが期待できます。
2．契約不適合責任をめぐるトラブル
不動産の売買では、引渡し後に建物の雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の不具合などが見つかることがあります。
例えば、古家付き土地を購入した後、建物に雨漏りがあることが分かったとします。
買主は「そのような不具合があるとは聞いていなかった」と主張し、売主は「古い建物なので、現状のまま売ったつもりだった」と考えていた場合、責任をめぐって争いになる可能性があります。
このような問題に関係するのが、契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約で合意した内容に適合していない場合に、売主が負うことのある責任です。
旧民法で使われていた「瑕疵担保責任」に代わり、2020年4月施行の改正民法で導入された考え方です。
契約内容や要件に応じて、買主は修補、代金減額、損害賠償、契約解除などを求められる場合があります。
一方、個人間売買では、契約内容によって売主の責任を免除したり、責任を負う期間を定めたりすることもあります。
ただし、どのような場合でも売主が責任を免れるわけではありません。
不動産会社に仲介を依頼する際は、建物や土地の状況を確認し、売主が把握している不具合を整理したうえで、契約不適合責任の範囲や期間を明確にすることが重要です。
なお、仲介を依頼したからといって、建物の欠陥がすべて発見されるわけではありません。必要に応じて、建物状況調査（インスペクション）なども検討しましょう。
3．住宅ローンが利用できない、融資が間に合わない
「購入資金は住宅ローンを利用する予定」という場合も注意が必要です。
金融機関は、購入する不動産の状況や契約内容、購入者の返済能力などを審査します。
例えば、次のようなケースが考えられます。
●建物の状態や法令上の制限などが理由で、希望する融資を受けられない。
●古家を解体して新築する予定だったが、土地や建物の条件について金融機関との確認が不足していた。
●融資の承認が得られず、売買代金の支払期限に間に合わなくなった。
こうした場合、契約の内容によっては、買主が資金を用意できず、売主との間でトラブルになる可能性があります。
不動産会社に仲介を依頼すれば、住宅ローンの利用予定を踏まえて、金融機関への事前相談や融資承認の期限、融資が受けられなかった場合の取り扱いなどを確認しやすくなります。
特に重要なのが、住宅ローン特約です。
これは、一定の条件のもとで融資が承認されなかった場合に、契約を解除できるよう定める特約です。
ただし、適用条件や期限、必要な手続きは契約内容によって異なります。
契約前に金融機関と相談し、融資条件と契約内容をすり合わせておくことが大切です。
4．予期せぬ税金や「みなし贈与」の問題
個人間売買では、売買価格の決め方にも注意が必要です。
例えば、知人から相場よりも大幅に安い価格で土地を購入した場合、取引の事情や不動産の時価などによっては、買主に贈与税が課される可能性があります。
これが、いわゆる「みなし贈与」の問題です。
ただし、相場より安く購入したからといって、必ず贈与税がかかるわけではありません。
著しく低い価額に該当するかどうかは、取引の事情や時価などを踏まえて判断されます。
例えば、古家の解体費用がかかる、建物の状態が悪い、土地の利用に制限があるなど、価格が低くなる合理的な理由がある場合も考えられます。
一方、価格の根拠が曖昧なまま売買を進めると、後から税務上の問題が生じる可能性があります。
また、不動産売買では、売主側の譲渡所得税や、買主側の登録免許税・不動産取得税なども関係する場合があります。
不動産会社に価格査定や取引条件の整理を依頼することは、価格を決める際の参考になります。
ただし、税金の判断は不動産会社だけで完結するものではありません。
心配な場合は、税理士などの専門家にも相談しましょう。
5．契約書や登記などの手続きの不備
不動産の売買では、売買契約書を作成するだけでなく、所有権移転登記などの手続きも必要になります。
個人間で取引を進めた場合、必要な確認が不足していると、次のような問題が起こる可能性があります。
●登記簿上の所有者や抵当権などの確認が不足している。
●土地の面積や境界、接道状況などを十分に確認していない。
●契約書に手付金、残代金、引渡し時期、解除条件などが適切に記載されていない。
●古家の解体や残置物の撤去、費用負担について取り決めがない。
●所有権移転登記に必要な書類や手続きの準備ができていない。
こうした確認不足は、契約後の予定変更や追加費用につながることがあります。
不動産会社に仲介を依頼することで、取引に必要な調査や書類の準備、契約条件の整理を進めやすくなります。
ただし、所有権移転登記の申請については、司法書士に依頼するのが一般的です。
不動産会社の仲介業務と登記手続きは別のものであるため、必要に応じて専門家と連携することが重要です。
不動産会社に仲介を依頼するメリットとは？
ここまでご紹介したように、不動産の個人間売買では、契約前に確認しておきたい項目が数多くあります。
不動産会社に仲介を依頼する主なメリットは、次のとおりです。
●条件を整理できる： 売買価格や引渡し時期、解体、残置物、境界などの条件を明確にする。
●物件の調査を進めやすい： 登記情報や法令上の制限などを確認し、必要な調査につなげる。
●契約内容を明確にできる： 契約不適合責任や解除条件、住宅ローン特約などを整理する。
●関係者との調整を任せられる： 売主・買主間の条件調整や、金融機関、司法書士などとの連携を進めやすくする。
●手続きの見通しを立てやすい： 契約から決済、引渡し、登記までの流れを確認する。
もちろん、不動産会社に仲介を依頼すれば、あらゆるトラブルを完全に防げるわけではありません。
また、仲介手数料も必要になります。
依頼する業務の範囲や費用を事前に確認し、どこまで対応してもらえるのかを把握しておくことが大切です。
まとめ｜知人同士だからこそ、契約内容を明確に
知人同士の不動産売買では、お互いを信頼しているからこそ、細かな条件の確認を後回しにしてしまうことがあります。
しかし、不動産は高額な財産です。取引後に問題が起こると、金銭的な負担だけでなく、それまでの人間関係にも影響する可能性があります。
仲介手数料を節約することも大切ですが、契約条件や物件の状況、資金計画、税金、登記手続きなどを十分に確認することが、結果として安心できる取引につながります。
「知人から土地を購入する予定だけれど、契約の進め方が分からない」
「古家付き土地を購入するので、事前に確認すべきことを知りたい」
「個人間で売買する予定だが、不動産会社に仲介を依頼できるのか相談したい」
このようなお悩みがありましたら、ぜひ一度、誠心不動産へご相談ください。
姫路市を中心に、不動産の購入や売却について、お客様の状況に合わせてご相談を承っております。
大切な不動産取引だからこそ、契約前の確認を大切にしていきましょう。
