Column Detail 姫路市御立東の不動産査定事例｜相続前に知っておきたい自宅の売却価格と相続税のポイント
2026/10/12
いよいよ播州エリアでも秋祭りのシーズンが始まりました。
先週は飾磨の恵美酒宮天満宮が終わり、今週の14・15日に灘のけんか祭りが開催されます。
今月はまだまだ続く秋祭りですが、気を付けないといけないのは道路の通行止めです！
祭りのエリアに行かれる際には、交通状況も加味しながら行動してくださいね！
さて本題ですが、姫路市御立東で不動産の売却を検討するなら、まずは現在の売却価格を把握しておくことが大切です。
将来の相続に備えて不動産の価値を知っておけば、相続後の売却や所有継続について、早い段階から考えることができます。
今回は、誠心不動産にご相談いただいた御立東2丁目の一戸建て査定事例をもとに、地域の特徴や築年数の古い住宅の売却、相続税との関係についてご紹介します。
1．姫路市御立東はどんなエリア？
御立東は姫路市の北西部に位置し、書写山の南側に広がる住宅エリアです。
県道沿いの交通環境に加え、周辺にはスーパーやドラッグストア、保育施設などがあり、日常生活を支える施設も見られます。
また、御立東は姫路市立安室東小学校の通学区域に含まれています。
安室地区は、住宅地としての落ち着いた環境を求める方にも検討されるエリアです。
御立東で不動産の売却を考える際は、地域全体の相場だけでなく、道路への接し方、土地の形状、周辺環境なども確認する必要があります。
2．御立東2丁目でご相談いただいた不動産査定の事例
今回ご相談いただいたのは、御立東2丁目にある一戸建てです。
物件の概要は次のとおりです。
●所在地：姫路市御立東2丁目
●築年数：約50年
●敷地面積：約52坪
●ご相談の目的：将来の相続に備え、現在の不動産価値を把握したい
ご相談者様は、現在の名義人様のお子様でした。
将来相続する可能性があるご自宅について、今の段階でどの程度の価値があるのか知っておきたいとのことでした。
また、現時点では名義人様に知られずに価格を把握したいというご希望もあったため、通常の売却を想定した簡易査定としてご案内しました。
不動産会社への査定依頼は、必ずしもすぐに売却することを意味するものではありません。
将来の判断材料として、現在の価値を確認しておくことも大切な活用方法です。
3．築50年の一戸建ては売却できる？
築50年程度の住宅は、建築された時期によって旧耐震基準で建てられている可能性があります。
今回の物件も、旧耐震基準の時期に建築された住宅でした。
ただし、築年数が古いからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
売却方法としては、主に次のような選択肢が考えられます。
●中古住宅として売却する：建物の状態や利用可能性を確認し、住宅としての需要を探ります。
●古家付き土地として売却する：建物を残した状態で、土地を探している購入希望者に販売します。
●解体して更地で売却する：解体費用や土地の条件を踏まえ、更地としての販売を検討します。
●不動産会社による買取を検討する：仲介での売却と比較し、条件が合えば直接買取という方法も選択肢になります。
どの方法が適しているかは、建物の劣化状況、接道条件、再建築の可否、解体費用、周辺の需要などによって変わります。
そのため、最初から「解体するしかない」「古いから売れない」と決めつけず、複数の可能性を比較することが重要です。
4．相続前に売却価格を把握しておくメリット
将来、親の自宅を相続する可能性がある場合、早めに不動産の価値を把握しておくと、次のような判断に役立ちます。
●相続する財産全体のおおよその規模を把握できる
●相続後に住むのか、貸すのか、売るのかを考えやすくなる
●売却する場合に必要となる解体費用などを事前に検討できる
●相続人同士で財産の分け方を話し合う際の参考になる
特に、相続する財産の大部分を不動産が占める場合、現金のように簡単に分けられないことがあります。
相続が発生してから慌てて売却を検討するよりも、元気なうちから家族で将来の方針を話し合っておくことが大切です。
なお、今回のように名義人様に知られずに査定を希望される場合でも、登記情報やご提供いただいた資料などから確認できる範囲での査定となります。
現地調査や建物内部の確認ができない場合には、査定の精度に限界がある点にもご留意ください。
5．不動産の売却価格と相続税の評価額は違います
相続を考えるうえで、特に注意しておきたいのが、不動産会社が提示する売却査定価格と相続税を計算する際の評価額は同じではないという点です。
不動産会社の査定は、周辺の取引事例や物件の状態、市場の需要などを踏まえ、売却できると考えられる価格を見積もるものです。
一方、相続税の計算では、原則として次の方法で土地・建物を評価します。
●土地：路線価方式または倍率方式
●建物：原則として固定資産税評価額をもとに評価
土地の評価方法は地域や土地の条件によって異なり、個別の事情による補正が必要となる場合もあります。
そのため、不動産の売却査定価格だけで相続税額を判断することはできません。
相続税の負担を確認したい場合には、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
6．相続税はどのくらいの財産からかかる？
相続税には基礎控除があり、計算式は次のとおりです。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
例えば、法定相続人が子ども2人の場合、基礎控除額は4,200万円です。
相続税の対象となる財産の合計額が基礎控除額を超える場合、相続税が発生する可能性があります。
ただし、実際の計算では債務や葬式費用、各種特例や税額控除なども関係します。
また、自宅の土地については、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」による評価額の減額が適用される場合もあります。
不動産を所有しているからといって、必ず相続税がかかるわけではありません。
不動産以外の預貯金や有価証券なども含め、財産全体で確認することが重要です。
7．姫路市の不動産査定は誠心不動産へご相談ください
姫路市内には大手企業から地域密着型の会社まで、多くの不動産会社があります。
その中から誠心不動産に査定をご依頼いただけることに、心より感謝申し上げます。
当社では、地域の事情を理解したスタッフが物件ごとの条件を確認し、必要に応じて社内で意見を出し合いながら査定や売却方法をご提案しています。
今回のように、すぐに売却する予定がなくても問題ありません。
●将来相続する自宅の価値を知っておきたい
●築年数が古い家を売却できるか確認したい
●古家付き土地と更地のどちらで売るべきか相談したい
●相続後に売却するか、所有し続けるか検討したい
このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
誠心不動産は、売却を急かすのではなく、お客様の状況に合った選択肢を一緒に考えることを大切にしています。
姫路市御立東に限らず不動産査定は、誠心不動産へ。
査定だけでもお気軽にご相談ください。
