Column Detail リースバック中の収益物件を売却｜利回りと修繕リスクの整理が鍵に！
2026/01/15
ネットニュースを拝見していると、ドジャースの大谷選手が2025年の副収入で、バスケットのレブロン・ジェームスやサッカーのリオネル・メッシを抜いてアスリート界で堂々の世界一になった記事がありました。
日本でプレーしていた時から悪いイメージが全くないですし、プレースタイルや行動なども見本となる事を考えると、CM等で起用する会社のイメージアップにも繋がりやすいんでしょうね！
あまりにも完璧すぎる大谷選手を観ていると、実はAIで実在しないのではないかと思うことがあります。
大谷選手が日本人らしさを世界に伝えて頂いている事は本当に素晴らしいですね！
さて少し前のお話になりますが、姫路市中心部の住宅地にて、戸建の収益物件に関する売却相談をお受けしました。
今回のご相談内容は、単純な不動産売却ではなく「相続」「リースバック」「収益物件（オーナーチェンジ）」が組み合わさった、複雑な経緯を辿った物件でした。
しかし最終的には、売主様・入居者様・購入者様の三者がそれぞれメリットを得られる形で取引が成立し、当社としても非常に良い結果となりました。
対象の戸建物件は、もともとご主人様名義でしたが、ご主人様がご逝去され、その後はリースバックという形で別の方に売却し、入居者様はそのまま住み続けられていました。
リースバックとは、近年増えつつある不動産活用の一つで、ご自宅を売却した後も賃料を支払いながら住み続けられる仕組みです。
まとまった資金が手に入るだけでなく、愛着ある住まいに住み続けられる安心感があることから、ご高齢者や相続関連のケースで選ばれることが増えています。
その後、リースバックにてご購入されたオーナー様もご逝去され、相続人のご家族より「売却したい」というご相談が当社に寄せられました。
売却理由は大きく二つあり、一つ目は個人で収益物件として管理することが難しいこと。
二つ目は築40年以上が経過しており、将来的な修繕費や故障リスクに不安があったことです。
特に長期保有を前提とした収益物件では、修繕計画や維持管理にどこまで対応できるかが重要な判断材料になります。
一方で、この物件には購入側から見ても魅力がありました。
第一に「実需としての需要がある地域」であること。
姫路市中心部は生活利便性が高く、戸建の需要が一定あります。
第二に、すでに入居者がいる「オーナーチェンジ物件」であること。
これは購入後すぐに賃料収入が得られるため、利回りを重視する投資家にとっては大きなポイントです。
もちろん懸念点もありました。
一つは入居者様が高齢で、どの程度の期間住み続けられるか予測しにくい点。
もう一つは築年数に伴う修繕負担です。
しかし前者については、お子様がそのまま住み続ける可能性があるとのことで一定の見通しが立ち、後者については、入居者様にも将来の修繕を見越した家賃改定をお願いしたところ、快諾をいただけました。
こうした点が整理されたことで、投資家にとっても安心材料が揃いました。
そこで当社が収益物件を検討されているオーナー様にご紹介したところ、物件の立地と想定利回りを評価していただき、購入の意思決定に至りました。
収益物件としての利回りは、賃料収入と購入価格から計算される指標で、投資物件では最も重視されます。
今回のケースではリースバック中であることから家賃の継続性も評価ポイントとなりました。
結果として、相続人である売主様は資産整理ができ、入居者様は変わらず住み続けられ、新オーナー様は収益物件として保有できる、三者にとって円満な結果となりました。
複雑な経緯を辿った不動産ではありましたが、関係者の意向を整理しながら進めることで最良の形に繋げることができ、当社としても大変嬉しく思います。
不動産取引は、単純に売る・買うだけではなく、今回のように「相続」「住み続けたい事情」「資産運用としての需要」が重なることがよくあります。
誠心不動産では、売却相談から収益物件のご提案まで、幅広いご相談を受け付けております。
もしご自宅の相続やリースバックの活用、収益物件の売却・購入などをお考えの方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。
