Column Detail 立地が良くても高く売れるとは限りません ― 再建築不可物件と正直な不動産査定のお話 ―
2025/12/18
先日、姫路城にて陸上自衛隊員たちが1年の汚れを落とす恒例の「すす払い」を行ったそうです。
今年で50回目の「クリーン作戦」でレンジャー隊員10人が地下足袋を履いて白壁のほこりやクモの巣を丁寧に払ったそうです。
白鷺城と呼ばれる美しい姿の所以は、皆様の努力で成り立っているんですね！
本日は不動産査定についてのお話です。
最近、誠心不動産では不動産売却のご相談を多くいただいております。
姫路市内には、大手不動産会社から個人事業の業者まで含めると、約700社もの不動産会社があると言われています。
数ある会社の中から当社を「まず話を聞いてみよう」と査定のご相談先に選んでいただけたこと、心より感謝申し上げます。
査定依頼の中でも特に増えているのが、相続によって取得された土地や建物の売却相談です。
姫路市内でも、
●姫路駅に比較的近い
●周辺に商業施設が多い
●場所によっては姫路城が見える
といった「一見すると便利で価値が高そうな立地」の不動産について、
「立地が良いから高く売れるはず」と期待されてご相談に来られる方も少なくありません。
しかし、実際に現地調査や法的な確認を行うと、再建築不可の土地・建物であるケースが多々あります。
■ 再建築不可とはどういう不動産か
再建築不可とは、現在建物が建っていたとしても、一度解体してしまうと新たに建物を建てることができない土地のことを指します。
主な原因としては、
●建築基準法で定められた道路に接していない
●接道幅が2m未満
●昔は建てられたが、現在の法律に適合していない
といった事情があります。
所有者様からすると、
「昔から家が建っているのに、なぜ建て直せないのか」
「駅にも近く便利なのに価値がないのか」
と疑問や戸惑いを感じられるのも当然です。
■ 立地が良くても価値が出ない現実
不動産の価値は、立地だけで決まるものではありません。
再建築不可の場合、購入できる方が大きく限られてしまい、住宅用地としての需要はほぼ無くなります。
また、
●長年使われていない建物の老朽化
●室内外の残置物
●解体費用の高騰
といった要素を考慮すると、
「売却価格がつかない」
「解体や処分を考えると、むしろマイナスになる」
という査定結果になることも、決して珍しくありません。
実際に、隣接されている方へ購入のご相談をしても、解体費や残置物撤去費を計算すると「費用負担の方が大きいので難しい」という結論になるケースもあります。
■ 期待を裏切らないために、正直な説明を
不動産を売却することで、
「相続税の支払いに充てたい」
「今後の生活資金にしたい」
「大きなお金が入るはず」
と期待されている所有者様も多くいらっしゃいます。
だからこそ誠心不動産では、相場より高く見せるための無理な査定や売れない価格での媒介取得は行いません。
たとえ厳しい内容であっても、
●なぜ価値が出にくいのか
●市場でどう見られるのか
●将来的なリスクは何か
を一つひとつ丁寧に、正直にご説明することを大切にしています。
それは、地域密着で長年営業してきたからこそ、「目先の取引よりも信頼を大切にしたい」という想いがあるからです。
■ 再建築不可でも選択肢がゼロとは限りません
再建築不可の物件であっても、必ずしも「どうにもならない」というわけではありません。
誠心不動産では、再建築不可や難しい条件の不動産を専門に扱う提携不動産業者様や投資家様とのネットワークがあります。
条件や立地、状況によっては、
●現況のままでの買取
●収益目的での購入
●特殊条件を理解した上での売却
が可能な場合もあります。
「他社で断られた」
「価値がないと言われた」
そんな不動産でも、一度ご相談ください。
■ 不動産の価値は“現実”を知ることから
不動産は、思い出や感情が強く残る大切な財産です。
だからこそ、現実とのギャップが生まれやすいのも事実です。
誠心不動産は、良いことだけでなく、難しいことも包み隠さずお伝えする不動産会社でありたいと考えています。
姫路市内で、相続不動産・再建築不可・売却に悩まれている方は、どうぞお気軽にご相談ください。
誠心誠意、正直な査定とご提案をお約束いたします。
