Column Detail 不動産売却で「未登記建物」が発覚！？登記の基礎知識と正しい対処法
2025/10/30
連日、メジャーリーグのワールドシリーズとNPBの日本シリーズが話題となっております。
関西人としては阪神タイガースに優勝してもらいたい気持ちがありますが、何よりドジャースの大谷選手の活躍ですよね！
延長18回の試合もホームラン２本とツーベース２本！
最後まで出場して、翌日は先発ピッチャーとして出場！
負けてはしまいましたが、本当に野球が好きなんですね！
あと数日は野球を楽しめそうです。
さて今回は、実際にお客様の戸建てを売却させていただく際に起こった「未登記建物（みとうきたてもの）」のお話をご紹介します。
物件の確認に伺った際、登記簿上の建物面積と実際の建物の大きさがどうも違う…。
詳しく調べてみると、増築された部分が登記されていない「未登記建物」であることが分かりました。
このようなケース、実は珍しくありません。
「昔、子ども部屋を増築した」「車庫を後から建てた」「リフォーム会社に任せたら登記の話がなかった」など、知らないうちに未登記になっていることもあります。
では、そもそも登記とは何か？
登記をしないとどんな不都合があるのか？
そして売却の際に未登記が見つかった場合、どう対応すればよいのでしょうか。
■ 登記とは？不動産の“身分証明書”のようなもの
不動産の登記とは、土地や建物の「所在地」「面積」「所有者」などの情報を法務局に登録し、誰でも確認できるようにした制度のことです。
簡単に言えば、登記は不動産の“身分証明書”。
登記簿には「誰が」「どんな建物を」「どこに」「どのくらいの大きさで」所有しているのかが記録されています。
建物の場合、工事が完了して使い始める段階で「建物表題登記」という登記を行い、その後「所有権保存登記」を行うのが一般的な流れです。
ただし、登記をしなくても住むことはできます。
そのため「登記していないけれど特に困っていない」という方も多いのです。
■ 登記をしないとどうなる？意外と大きいリスク
「未登記でも問題ない」と思われがちですが、実はさまざまなトラブルの原因になります。
１．売却時に手続きが複雑になる
不動産を売却する際、登記簿上に存在しない建物は「法律上存在しないもの」として扱われます。
そのため、買主側の住宅ローン審査が通らなかったり、売買契約前に登記を完了させる必要が出てきたりします。
２．相続のときに揉めやすい
登記していない建物は、誰の名義なのか証明できません。
たとえば親名義の土地の上に子どもが建物を建て、登記しないまま親が亡くなると、相続人同士で「この建物は誰のもの？」という問題が起こることもあります。
３．固定資産税の誤差が出る可能性も
未登記建物でも、市町村は課税のために「家屋調査」を行っている場合が多く、固定資産税は課税されていることがあります。
しかし、登記簿上の面積と実際の面積が異なると、将来的な売買や評価の際にズレが生じることもあります。
■ 売却時に「未登記建物」が見つかった場合の対処法
では、実際に売却の段階で「未登記」であることが分かった場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。
誠心不動産では、以下のような流れでサポートしています。
① 現地確認と図面の照合
まず、登記簿に記載されている建物の構造・面積と、現地の実際の建物を比較します。
登記されていない増築部分や車庫・倉庫などがある場合は、その面積や用途を確認します。
② 土地家屋調査士への依頼
未登記部分が確認された場合は、土地家屋調査士に依頼し「建物表題登記」または「変更登記（増築登記）」を行います。
この際、建築年月日や構造、床面積などを調査・測量して法務局に申請します。
期間は2〜3週間程度、費用は建物の規模にもよりますが10万円前後が目安です。
③ 登記完了後に売却手続きへ
登記が完了すると、登記簿上の建物情報が最新の状態になります。
これで買主様も安心してローン手続きが進められ、スムーズに売買契約を締結できます。
■ まとめ：売却前の登記チェックが安心の第一歩
不動産の登記は、普段あまり意識することがないものですが、いざ「売る」「相続する」というタイミングで大きな影響を及ぼします。
特に増築やリフォームを行った場合は、「登記が必要な工事だったか」を一度確認しておくことをおすすめします。
誠心不動産では、売却前の段階で登記内容の確認を行い、未登記が見つかった場合も土地家屋調査士・司法書士と連携して適切に対応いたします。
「うちも昔増築したけど、登記しているのか分からない…」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。
不動産の売却をスムーズに進めるためには、まず“登記の整備”から。
正しい情報が整ってこそ、安心して次のステップへ進むことができます。
