Column Detail 【姫路市北平野で一戸建て査定】築35年以上の新耐震住宅は売却すべき？65歳からの住み替えと住宅ローンの現実
2025/02/19
ミラノ・コルティナオリンピックも後4日程となりました。
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何事も諦めない気持ちやお互いを支え合う姿が感動を呼びましたね！
齢を取るにつれて涙腺が弱くなり、スポーツから頂く勇気や感動で涙活をさせてもらっています。
これから出場する選手も頑張ってください。
さて、かなり前の事例になりますが、姫路市北平野にて一戸建ての不動産査定のご依頼をいただきました。
数ある不動産会社の中から誠心不動産へご相談いただき、誠にありがとうございます。
今回のご相談内容は、
・現在のお住まいを売却して住み替えるべきか
・リフォームしてこのまま住み続けるべきか
という、非常に大切な判断を伴うものでした。
不動産査定は「いくらで売れるか」を知るためだけではありません。
これからの人生設計を考えるための“材料集め”でもあります。
築35年以上でも新耐震基準。では価値はどうなる？
対象物件は新耐震基準（1981年6月以降）で建築された建物でした。
新耐震基準とは、震度6～7程度の大規模地震でも倒壊しないことを想定した基準です。
耐震性という観点では一定の安心材料があります。
しかし今回の建物は築35年以上。
不動産市場においては、
・築30年超の戸建て
・設備の老朽化
・断熱性能や間取りの時代差
といった理由から、建物としての評価はどうしても限定的になります。
そのため今回の査定では、「古家付き土地」としての価格査定をご提案させていただきました。
古家付き土地とは？解体費は誰が負担する？
「古家付き土地」とは、建物が残ったまま土地として販売する方法です。
ポイントは、
✔ 解体は原則“買主様負担”
✔ 売主様は解体費を先に支払う必要がない
✔ 固定資産税の住宅用地特例が維持される
という点です。
仮に売主様が事前に解体する場合、解体費として150万円〜250万円程度（建物規模による）が必要になるケースもあります。
築古物件の場合、「解体して更地で売る」よりも「古家付きで販売し、買主様の判断に委ねる」ほうが合理的なケースも少なくありません。
今回も市場動向を踏まえ、古家付き土地としてのご提案となりました。
問題は“売れた後”の資金計画
ここからが本題です。
仮に査定価格で売却できたとしても、希望エリアへ住み替えるには“追い金”が必要な状況でした。
ご依頼主様は65歳。
ここで重要になるのが住宅ローンの年齢制限です。
65歳から住宅ローンは組めるのか？
一般的な住宅ローンは、
・完済時年齢80歳未満
・借入時年齢70歳前後まで
という条件が多く見られます。
つまり65歳で新たに住宅ローンを組む場合、80歳完済条件なら 返済期間は最長15年程度となります。
15年返済となると、
✔ 月々の返済額が高額になる
✔ 年金収入だけでは審査が厳しい場合もある
✔ 健康状態や団信加入条件の問題
といったハードルが出てきます。
金融機関によって条件は異なりますが、「売れたら次を買えばいい」という単純な話ではないのが現実です。
住み替えは“売却価格”より“総合判断”
不動産売却のご相談では、
「いくらで売れるか？」
ばかりに目が向きがちです。
しかし本当に重要なのは、
・売却後の住まいは確保できるか
・住宅ローンは現実的か
・老後資金に無理はないか
・引越しコストはどうか
・生活環境は維持できるか
といった“総合的な資金設計”です。
今回のケースでは、 売却して住み替えるよりも、
✔ 住み慣れた環境
✔ 近隣との関係性
✔ 医療・買い物環境
✔ 将来的な生活負担
を考慮し、リフォームして住み続けるという選択をされました。
これは決して「売れないから」ではありません。
“将来まで見据えた前向きな判断”です。
不動産会社の役割とは？
不動産会社の仕事は、「売ること」ではありません。
本来の役割は、
✔ 売却すべきかどうかを一緒に考えること
✔ メリット・デメリットを正直に伝えること
✔ 数字で判断材料を示すこと
だと考えています。
姫路市北平野のような成熟した住宅地では、築年数が経過した物件の売却相談も増えております。
特に
・築30年以上の一戸建て
・相続を見据えたご相談
・60代以降の住み替え検討
は今後さらに増えていくテーマです。
まとめ｜築古住宅の売却は「年齢」と「資金計画」が鍵
今回のポイントを整理します。
✔ 新耐震でも築35年以上は古家付き土地査定になる可能性が高い
✔ 解体費は買主負担での販売という選択肢がある
✔ 65歳からの住宅ローンは返済期間に大きな制限がある
✔ 売却価格だけで判断してはいけない
不動産は「今」だけでなく「これから10年、20年」を考えて判断するものです。
売却が正解のケースもあります。
住み続けることが正解のケースもあります。
大切なのは、感情ではなく“情報と数字”で判断すること。
姫路市北平野をはじめ、姫路市内で
・築古戸建ての売却査定
・古家付き土地としての販売相談
・65歳以上の住み替え相談
・住宅ローンの現実的な可否判断
をご検討の方は、ぜひ一度ご相談ください。
誠心不動産は「売れればいい」という会社ではありません。
お客様の将来設計にとって何が最善かを一緒に考えることを大切にしています。
不動産に関するお悩みは、どうぞお気軽にご相談ください。
