Column Detail 親族間の不動産売買｜住宅ローンが組めるケース・組めないケース
2026/02/02
１月３０日に発表されました、第98回選抜高校野球大会に東洋大姫路高校が２年連続選出されました。
野球熱が高い姫路市民ですので、このニュースに地元も湧いています。
３月１９日から開幕を迎える大会では、熱戦を期待しています。
さて本日のテーマですが『親族間売買』というテーマでお話ししたいと思います。
以前にもこのテーマでお伝えした事がございますが、今回はおさらいをしたいと思います。
はじめに：「親族間売買」とは？
そもそも 親族間売買 とは、親子・兄弟姉妹・配偶者など血縁・婚姻関係にある人同士で不動産を売買することです。
一般の第三者市場で売買するケースとは異なり、いくつか法・税務・融資上の注意点があります。
※一般的に「親族」は六親等内の血族・三親等内の姻族・配偶者などの関係を指します。これは税務上の定義等で扱われます。
親族間売買と住宅ローンは結びつかない？
結論から言うと 親族間売買でも住宅ローンを組むことは可能 ですが、通常より審査が厳しく、注意点が多いのが実務上の現状です。
なぜ難しいのか
銀行・金融機関が親族間売買での住宅ローン融資に慎重な主な理由は以下の通りです：
① 低廉価格・高額評価による不正利用の懸念
・市場相場とかけ離れた価格設定が可能
→ 住宅ローンなど低金利融資を利用し、本来の住宅購入以外の資金調達に使われる可能性を懸念されます。
② 担保評価の問題
・決して一般市場で評価される価格とは言えない価格が設定される可能性
→ 銀行側が担保としての価値を低く見込み、融資審査が厳しくなることがあります。
住宅ローンが通る条件・ポイント
親族間売買で住宅ローンを組むためには、一般的に以下の条件・ポイントが必要になります：
1️.売買契約が「適正価格」であること
税務署が みなし贈与と判断しないためにも、適正な市場価格で売買することが必須 です。
査定書・路線価等を元に価格設定が重要です。
2️.契約書・重要事項説明が整っていること
金融機関は通常、売買契約書だけでなく 重要事項説明書の提出を求める ため、仲介会社が入った方が審査がスムーズになります。
3️.生計が別の状態であること（一般には望ましい）
税務・住宅ローン控除の要件等から、買主と売主が同一生計の場合、 住宅ローン控除が適用されない場合があり ます。
住宅ローン控除・税制上の注意
親族間売買では以下の税制上のポイントも押さえておきましょう：
■ 住宅ローン控除
通常の住宅購入であれば 住宅ローン控除を受けられますが、親族間売買では適用要件から外れるケースが多いです。
※ただし、実際には購入後に一定の要件（別生計証明など）を満たせば適用される場合もあり金融機関・税務署との個別確認が必要です。
■ 所得税「3,000万円特別控除」
居住用住宅の売却時に利益が出ても最大3,000万円まで控除される特例がありますが、親族間売買は この特例の適用がない可能性 があります。
注意すべきリスク
贈与税
売買価格が相場より極端に低い場合、その差額が 贈与と見なされ贈与税が課される可能性 があります。
債務整理・詐害行為
債務整理などで資産隠しと見なされると、取引が 裁判で無効とされるリスク もあります。
銀行が審査で見ている視点
銀行は親族間売買の「目的・価格・融資使途」を厳しく確認します。
・売買契約が実際の住宅取得か？
・資金が適正に使われるか？
・担保としての価値は市場価格に見合っているか？
このため 仲介会社と税理士・金融機関との事前打合せが重要 になります。
親族間売買を成功させるには
1.査定・適正価格の設定
2.仲介会社を通じた書類整備
3.住宅ローン条件の事前相談と銀行選定
4.税務上の判断（税理士・税務署確認）
実務経験のある不動産会社のサポートは、書類の準備・銀行交渉・価格設定の面で力になります。
まとめ（誠心不動産のご提案）
親族間売買では、「住宅ローンは組めない」という情報が広まっていますが、 適切な準備・価格設定・書類整備・銀行との交渉を行えば可能性は十分にあります。
誠心不動産では、姫路市内の各地域を熟知しており、親族間売買に強いサポート体制で住宅ローンの相談・申込・契約まで一貫してご支援いたします。ぜひお気軽にご相談ください！
