Column Detail 自営業でも住宅ローンは通る？審査を通すためのコツと注意点を解説
2025/10/16
10月14日・15日と姫路市白浜町の松原八幡神社の秋季例大祭の「灘のけんか祭り」が開催されました。
同神社西の練り場「お旅山」には斉藤兵庫県知事や清元姫路市長、姫路市出身のロックバンド「Novelbright」のボーカル竹中雄大さんも来られ、神輿（みこし）をぶつけ合う「神輿合わせ」を見物されたそうです。
まだまだ姫路地域の秋祭りは続いていきます。
さて今回は、自営業をされているお客様からよくいただくご質問――
「自営業は住宅ローンが通らないって本当ですか？」というテーマについてお話しします。
結論から言うと、「通らない」わけではなく「通りにくい」というのが正しい表現です。
会社員と比べて少し準備が必要になりますが、しっかりと対策をすれば住宅ローンの審査を通すことは十分に可能です。
この記事では、なぜ自営業者が住宅ローンの審査で苦戦しやすいのか、そして通すためのコツと注意点を、姫路の不動産会社・誠心不動産の視点からわかりやすく解説します。
■ なぜ自営業は住宅ローンが通りにくいのか？
会社員の場合、金融機関は「勤務先の安定性」「勤続年数」「年収」を基準に返済能力を判断します。
一方で、自営業の方は事業内容や景気により収入が変動するため、安定性を数字で証明するのが難しいという特徴があります。
▪ 銀行が見るのは「売上」ではなく「所得」
よく誤解されがちなのが「売上が多ければ通る」という考え方。
実際の審査では、確定申告書に記載されている「所得金額」が基準になります。
経費を多く計上して所得を低くしていると、「返済能力が低い」と判断されることがあるため注意が必要です。
▪ 安定性の証明が難しい
自営業は月ごとの収入の波があり、赤字の年があると審査上マイナスになることも。
金融機関は「継続して返済できる安定性」を重視するため、安定した収入の実績を見せることが大切です。
▪ 確定申告書がすべての基準になる
審査時には、直近3年分の確定申告書・青色申告決算書の提出が必須です。
これらの書類をもとに、売上推移・所得・経費バランス・事業内容の安定性をチェックします。
■ 自営業でも住宅ローンを通すための5つのコツ
① 安定した所得を3年間示す
金融機関は直近3年の平均所得で返済能力を判断します。
できるだけ3年連続で黒字を維持し、所得額に大きな変動がないようにしておきましょう。
もし一時的な減収がある場合は、その理由を説明できる資料（売上推移や契約状況など）を用意しておくと安心です。
② 節税より「見せる所得」を意識する
節税のために経費を多く計上しすぎると、所得が少なく見えて審査に不利になります。
住宅購入を検討する数年前からは、経費を抑えて所得をしっかり確保するよう心がけましょう。
③ 事業用口座と個人用口座を分ける
プライベートの支出と事業の資金を混同していると、銀行が資金管理を評価しにくくなります。
通帳を整理して**「入金＝売上」「出金＝経費・生活費」**が明確に分かるようにしておくことで、審査時に好印象を与えられます。
④ 税金や社会保険料の滞納は絶対NG
住宅ローンの審査では、税金の納付状況が非常に重要です。
「所得税」「住民税」「国民健康保険料」「国民年金」などに未納があると、どんなに所得が高くても審査に通らないことがあります。
納税証明書を提出できるように準備しておくのがおすすめです。
⑤ 頭金を多めに用意する
自営業の場合、融資限度額が会社員より低く見積もられることが多いです。
その分、頭金をしっかり準備することで信頼性を補うことができます。
物件価格の20％程度を自己資金として見込むと、審査通過率がぐっと上がります。
■ 信用情報を整えることも忘れずに
住宅ローン審査では、確定申告書の数字だけでなく、**「個人信用情報」**もチェックされます。
これは、クレジットカードや車のローン、携帯の分割払いなどの支払い履歴を管理するデータベースです。
金融機関はこの情報を通じて「過去に延滞がないか」「返済を遅らせたことがないか」を確認します。
そのため、以下の点に注意して日頃から信用を積み重ねておきましょう。
●クレジットカードやローンの支払いは1日も遅れないようにする
●不要なカードやリボ払いを整理し、借入件数を減らす
●スマホ代の口座振替ミスにも注意（これも延滞扱いになることがあります）
●事業資金を個人カードで決済するなど、個人・事業を混同しない
たとえ1回でも延滞をしてしまうと、信用情報に「傷」がつき、最長5年間は記録が残る場合もあります。
「支払いの正確さ」は、それだけで銀行からの信頼度を大きく左右します。
■ 審査に強い金融機関を選ぶのもポイント
自営業の住宅ローン審査は、金融機関によって対応が異なります。
メガバンクは基準が厳しめですが、地元の信用金庫や地方銀行は柔軟に対応してくれることもあります。
姫路市周辺であれば、誠心不動産が取引実績のある地場金融機関を中心に、
お客様の職種・申告内容に合わせた最適なローンプランをご提案します。
■ まとめ｜自営業でも「準備次第」で住宅ローンは通ります！
自営業者が住宅ローンを通すカギは、数字の裏付けと信用の積み重ねです。
次のポイントを意識すれば、審査通過の可能性はぐっと高まります。
1.安定した所得を3年間維持する
2.節税より「見せる所得」を意識する
3.資金管理を明確にする
4.税金の滞納をしない
5.頭金をしっかり準備する
6.個人信用情報を常にクリーンに保つ
誠心不動産では、姫路市内での住宅購入やローン相談を無料で承っております。
「自営業だけどマイホームを持ちたい」「ローンに通るか不安…」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
地元金融機関との連携を活かし、お客様一人ひとりに最適な住宅購入プランをご提案いたします。
