Column Detail 不動産売買における契約不適合責任とは？
2025/04/24
美しい瀬戸内海を望む姫路白浜海岸に、8年ぶりに潮干狩りが帰ってくるそうです。
私も10年前ぐらいに子供を連れて行った覚えがあります。
期間は４月２７日(日)～５月６日(火)と５月１０日(土)・１１日(日)・１７日(土)・１８日(日)だそうです。
開催期間中はキッチンカーも来るそうで、昔を懐かしむ地元の方々や子供に自然の体験をさせて見たいという方にはピッタリのイベントです。
ゴールデンウィークに予定のない方は近場で楽しめるイベントも計画に入れてみてはいかがですか？
「不動産売買における契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）とは？」ということで、不動産の売買は、高額で人生においても大きなイベントです。
特に売主と買主の間に立って取引をサポートする私たち不動産営業マンにとって、契約内容の説明やトラブル予防は非常に重要な業務の一つ。
その中でも近年、特に注意が必要なのが「契約不適合責任」です。
本日は「契約不適合責任」について少しお話させていただきます。
【契約不適合責任とは？】
契約不適合責任とは、2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」に代わって導入された制度です。
簡単に言えば、「売買契約の内容に適合しない状態（＝不具合や問題）があれば、売主が責任を負う」というルールです。
たとえば、買主が「雨漏りのない中古住宅」を購入したのに、引き渡し後に天井から雨漏りが発覚した場合。
これが「契約不適合」にあたります。目に見えないシロアリ被害や、設備の故障なども同様です。
【売主が負う責任の範囲】
売主は、契約時に「現状有姿（げんじょうゆうし）での売却」としていても、契約書に記載された内容に適合していなければ、責任を問われる可能性があります。
つまり、「知らなかった」では済まされないケースもあります。
契約不適合があった場合、買主は以下のような対応を求めることができます。
①追完請求（ついかんせいきゅう）
問題を修補したり、代替物を提供するように求めることができます（主に新品の商品などではよく使われますが、不動産でも修繕対応が該当します）。
②代金減額請求
たとえば修繕が困難な場合、買主は「代金の一部を返してください」と求めることができます。
③契約解除
重大な契約不適合がある場合、買主は契約そのものを取り消すことが可能です。
ただし、軽微な不具合では解除は認められにくい傾向にあります。
④損害賠償請求
契約不適合によって損害が生じた場合、その損害を補償するよう求めることができます。
【注意点：通知義務と期間制限】
買主が契約不適合を発見したら、速やかに（遅くとも知ってから1年以内）売主に通知する義務があります。
この期間を過ぎると、原則として買主の権利は消滅してしまいます。
また、不動産売買契約では、売主の責任を「引渡しから3ヶ月以内」といったように特約で短縮しているケースも多くありますので、契約書の確認が重要です。
【まとめ】
不動産売買では、売主と買主の間にしっかりとした信頼関係を築くことが大切です。
契約不適合責任は、売主が何もかも背負う制度ではなく、「約束通りのものを引き渡す」という当然のルールを明文化したものです。
仲介に立つ私たちが事前に丁寧に説明し、必要な調査や確認を行うことで、トラブルの多くは防ぐことができます。
今後不動産売却を検討している方も、購入を考えている方も、この契約不適合責任を正しく理解し、安心できる取引を行いましょう。
