Column Detail 旧耐震の住宅を購入するメリット・デメリット！
2025/04/21
4月19日・20日の2日間、アクリエ姫路にて「姫CON2025」が開催されたそうです。
姫CONとはアクリエ姫路をメイン会場として行われるコスプレイベントの事で、姫路の持つ多彩なロケーションをバックにイベントや撮影会が行われます。
またメイン会場でのアニソンライブやトークショーなども行われ、姫路市がアニメ一色になった二日間でした。
今や日本のアニメやオタク文化は世界の輸出産業の一つとなっています。
これをきっかけに姫路への観光資源とのコラボレーションが定着するといいですね！
さて本日のテーマですが、不動産を探す中でよく目にする言葉のひとつに「旧耐震」というワードがあります。
特に中古住宅を検討する際には、その物件が「旧耐震」なのか「新耐震」なのかを気にされる方も多いのではないでしょうか？
今回は「旧耐震基準」とは何か、旧耐震の中古住宅を購入する際のメリット・デメリットを分かりやすく解説します。
【旧耐震基準とは？】
旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日以前に適用されていた建築基準法の耐震基準のことを指します。
この基準では、「震度5強程度の中規模地震で倒壊しないこと」が主な目安とされていました。
しかし1978年の宮城県沖地震などで多くの建物に被害が出たことを受けて、1981年に大幅な見直しが行われ、より大きな地震（震度6強～7）にも耐えうる「新耐震基準」が導入されました。
つまり、1981年6月1日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震」、それ以降は「新耐震」と区分されるようになりました。
【姫路市の住宅市場における旧耐震物件の現状】
姫路市は歴史的建造物が多く、住宅地としても古くから発展してきたエリアが多数存在します。
特に、御立・広畑・飾磨・手柄・大塩などの地域には、昭和40〜50年代に建てられた住宅が今も多く残っており、それらの一部が旧耐震基準に該当します。
また、姫路は地震リスクが比較的低いエリアとも言われていますが、南海トラフ巨大地震などへの備えは全国的に注目されています。
そのため、耐震性を気にする購入者も増えてきているのが現状です。
【旧耐震住宅を購入するメリット】
① 価格が比較的安い
旧耐震の物件は、築年数が経っていることもあり、相場より価格が抑えられているケースが多いです。
特に姫路市では、築40年以上の住宅が1,000万円以下で販売されている例もあり、予算を抑えてマイホームを手に入れたい方には魅力的です。
② 希少な立地にあることも
市街地の好立地や、人気の学区内にある物件など、新築ではなかなか出てこない場所にあるのも旧耐震物件の特徴。
立地を重視する方にとっては、検討の余地ありです。
③ リノベーション前提での自由設計が可能
物件にもよりますがフルリノベーションを前提に購入すれば、間取りやデザインを一から自分好みに作り直すことも可能です。
耐震補強とあわせて工事をすれば、安全性を高めつつ快適な住まいを手に入れることができます。
【 旧耐震住宅のデメリットと注意点】
① 耐震性に不安がある
最大の懸念点はやはり耐震性能が新基準に比べて劣ることです。
大地震が起きた際の倒壊リスクは、新耐震物件に比べて高くなる可能性があります。
② 住宅ローンや補助金の制限がある
一部の金融機関では、旧耐震の住宅には住宅ローンの審査が厳しくなる場合があります。
また、「こどもエコすまい支援事業」などの補助制度は、耐震性能を条件としているものが多いため、補助金対象外になることもあります。
③ リフォーム費用がかかる可能性が高い
築年数が経過しているため、水回り・配管・電気設備などの老朽化も進んでいることが多いです。
耐震補強と合わせて数百万円単位のリフォーム費用が発生することも珍しくありません。
姫路市では、市内中心部や駅徒歩圏の旧耐震物件が「再建築可能」かつ「土地の形が整っている」ケースも多く見られます。
こうした物件は、建て替え用地としても価値があるため、将来の資産性も見込めます。
また、姫路市では一部の自治体で耐震診断・耐震改修への助成制度が用意されています。
購入前に必ず、対象物件がこれらの制度を利用できるか確認しましょう。
【まとめ】
旧耐震基準の中古住宅には、価格の安さや立地の良さなどの魅力がありますが、同時に耐震性やリフォーム費用といった注意点も存在します。
姫路市のように古くから栄えたエリアでは、旧耐震物件との出会いも多いため、専門家と相談しながら、賢く選ぶことがポイントです。
マイホーム購入は一生に一度の大きな決断。
物件の価格だけでなく、「安全性」や「将来の価値」も含めて、じっくりと検討していきましょう！
