Column Detail 適当にしてはいけない親族間での不動産取引！
2025/03/10
先日、選抜高校野球の抽選会が行われました！
地元の東洋大姫路高校は、長崎の21世紀枠で出場の壱岐高校との対戦が決まりました。
初戦が3月20日春分の日という事で、地元では大応援団が甲子園に駆けつけるでしょうね！
いずれにしても高校生らしい清々しいプレーを期待したいです！
さて本日のテーマですが、親族間での不動産取引は一般的な売買とは異なり、特有の注意点がいくつかあります。
円満な取引を行うために、不動産業者として特に気を付けるべきポイントを解説します。
1. 適正価格の設定
親族間の取引では、感情的なつながりが影響し、市場価格よりも安価に設定されることがよくあります。
しかし、著しく低い価格で売買すると、贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。
国税庁では「時価の70%以下の価格で売買すると、差額が贈与とみなされる」可能性があるとしています。
適正な価格設定を行うために、公示地価・路線価・近隣の取引事例などを基に査定し、公平な価格での取引を勧めましょう。
2. 契約書の作成と公正証書の活用
親族間だからといって口約束で済ませてしまうと、後にトラブルになる可能性があります。
契約内容を明確にするため、売買契約書を正式に作成し、必要に応じて公正証書を利用するとよいでしょう。契約書には以下を明記します。
・物件の特定（登記簿謄本の記載通り）
・売買価格
・支払い方法と時期
・引き渡し条件
・瑕疵担保責任（契約不適合責任）
特に、代金の支払い方法を明確にすることが重要です。
親族間だからといって支払いを曖昧にすると、税務署に「贈与」と判断されるリスクがあります。
3. 税務上の注意点
親族間売買では、通常の不動産取引よりも税務署のチェックが厳しくなります。
主な税金について整理しておきましょう。
(1) 贈与税のリスク
前述の通り、著しく低い価格での売買は、贈与とみなされる可能性があります。
適正な価格で取引するか、相続時精算課税制度の活用を検討しましょう。
(2) 譲渡所得税の発生
売主が購入時より高い価格で売却すると、譲渡所得税（最大39.63%）が発生します。
売主の取得費や経費を適切に把握し、税負担を試算することが重要です。
(3) 不動産取得税・登録免許税
買主側は、通常の取引と同様に不動産取得税（固定資産税評価額×3%）や登記費用が発生します。
親族間でもこれらの費用は免除されないため、事前に準備が必要です。
4. 住宅ローンの活用可否
親族間売買では、金融機関が住宅ローンの利用を認めない場合があります。
なぜなら、第三者間の売買と違い、価格の妥当性や売買の実態を証明しにくいためです。
もし住宅ローンを利用する場合は、
・価格を適正に設定する
・契約書をしっかり作成する
・銀行と事前相談を行う
といった対策が必要になります。
5. 売却後のトラブル回避
売却後に「もっと高く売れたのでは？」と売主が不満を持ったり、他の相続人から「不公平では？」とクレームが入ることがあります。
そのため、事前に関係者へ説明し、納得の上で取引を進めることが大切です。
特に、将来的な相続トラブルを防ぐため、家族会議を開いたり、税理士や司法書士と相談しながら進めるとよいでしょう。
まとめ
親族間の不動産取引では、
● 適正価格を設定し、贈与税リスクを回避
●売買契約書をしっかり作成し、取引の透明性を確保
●税務上の影響を考慮し、事前に確認
●住宅ローンが利用できるか事前相談
● 家族間で十分に話し合い、トラブルを防ぐ
といったポイントを押さえることが重要です。
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