Column Detail 4号特例の縮小に伴う再建築不可物件への影響！
2025/02/13
2025年 LIFULL HOME'Sが「 みんなが探した！住みたい街ランキング（近畿圏版）」の結果が発表されました。
ランキングの集計はアンケート調査ではなく、LIFULL HOME'Sに掲載された物件への「問合せ数」を駅別に集計しているので、世の中の動きを反映した住まい探しの「リアル」が分かるランキングになっているそうです。
その中で「買って住みたい街」にて姫路が堂々3年連続の１位になったそうです。
マンション・戸建とも物件価格が手頃なことからアーリー＆セミリタイア層および子育て世代のファミリー層に人気が高いようです。
姫路の街の魅力がもっと伝わればいいですよね！
さて前回の「4号特例の縮小」のお話ですが、実は続きがございます。
今回の法改正で、再建築不可物件にも影響する可能性のある大きな変更点があります。
まず再建築不可物件とは、現在の建築基準法に適合していないため、建て替えができない物件のことを言います。
大半の理由は、この接道義務を満たしていないことが多いです。
建築基準法では、建物が建つ敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
他には、過去の建築基準法では適法だった建物が、現在の建築基準法では不適格となる場合や、建ぺい率や容積率が、現在の建築基準法に適合しない場合があります。
では影響を及ぼす可能性のある変更点として、大規模なリフォームを行なうとき、建築確認申請をしなければならない建物が増えることです。
大規模を指す言葉の意味としては、建築物の主要構造部の1種類以上について半分超を修繕・模様替えすることを指し、主要構造部とは壁、柱、床、梁、屋根、階段などのことです。
本来、現行法の基準を満たさない「既存不適格」の状態にあるため、建築確認申請で建築許可が下りないという事になり、不動産としての価値は全くなくなります。
また確認申請については構造や省エネに関する図書が申請時の必要書類に追加され、今までよりも多くの書類を準備する必要が生じます。耐震基準や省エネ性能が満たされない建物に関しても建築確認の許可が下りません。
ただ小規模な建築確認を必要としない主要構造部に手を加えない内装だけのリフォームなどは、今まで通りに再建築不可物件でも実施が可能です。
では再建築不可物件で建て替えや大規模リフォームを行いたい場合はどうすればよいのか？
まずは再建築不可物件で最も多い理由の「接道義務違反」を解消して建築可能にすることです。
敷地に対して幅4m以上の道路に2m接する為に、
①隣接地を購入、借りるなどする
②セットバック（土地を後退）して道幅を確保する
③建築基準法第43条のただし書きの例外にあてはまるのか申請してみる
などがありますが、隣地をうまく購入できるか？セットバックの際に敷地が狭くなる事を了承できるか？などの問題も残ります。
姫路でもお城に近い古い街並みの地域ほど、接道が取れていない建物が沢山あります。
街中なので不動産の価値があると思いきや、４号特例の縮小で全く価値のない負動産になる可能性があることもお考えいただく方が良いかもしれません。
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