Column Detail マンション購入時に確認したい管理形態とは？
2024/12/02
いよいよ12月に入り、2024年も残り一ヶ月となりました。
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さて本日は、新築・中古を問わずマンションを購入する際に確認したい管理形態についてお話ししたいと思います。
マンションを購入する際に、物件資料やカタログに必ず管理形態が明記されています。
これは一つの建物を区分所有しているので、所有者が集まり管理組合を作り建物の維持管理を共同で行うのですが、その管理がどのように行われているのかが重要になってまいります。
管理形態の種類としては3つあります。
①全部委託管理
全部委託管理とは、マンションの管理をすべて管理会社に委託する管理形式のことで、新築の分譲マンションは、全部委託管理となっていることが一般的である。また新築では無い分譲マンションでもそのまま全部委託管理となっているものも多く、全国のマンションの約75％がこの管理方法となっています。
②一部委託管理
マンションの管理業務のうち、一部だけを外部の会社に委託する管理形態のことで、この管理形態は、一部の中古マンションにみられます。この管理形態は全国のマンションの約13％で採用され、多くは管理組合の決定により、途中で全部委託管理から一部委託管理に切り替えられているようです。
③自主管理
この管理形態はマンションの管理をすべて自分たちで行うことで、自主管理は古い公団や公社のマンションに多いとされています。この方法を採用しているのは全体の約7％です。
約75％のマンションが採用している全部委託管理はメリットが多く、管理組合と言っても個々の住人の集まりなのでマンション全体の維持管理を続けて行くには負担が大きく、マンション専門の管理会社にお任せすることで、緊急時の対応や設備の故障や敷地内での事故など発生した場合にも迅速に対応していただけます。
また管理組合に対して最新の管理サービスの提案や管理計画の策定など管理組合の負担がかなり軽減されると同時に、マンションの不動産価値を上げてくれる役割も果たしています。
ただ管理会社を利用するので管理費が割高になったり、管理組合自体の管理意識が低くなってしまうデメリットもあります。
一部委託管理ですが、管理費の削減が目的で採用される管理組合が多いようで、管理組合ではなかなかできないことは管理会社に任せ、一部の業務を直接管理組合が行います。例えば清掃業務や設備修繕なども相見積もりを取り、安い会社に発注するので管理会社の手数料もかからずコストは抑えられます。
しかし管理組合の労力は非常に大きく、理事の個人的な能力にも左右されますので結果的に管理が行き届かない事にもなりかねません。
自主管理につきましては、全てを管理組合で行いますので管理費の大幅削減が可能な一方、管理の難易度は一部委託管理より一層高まるので理事の個人的な能力への依存度も高まります。ですので自主管理のマンションは、管理が不行き届きになりやすい傾向にあります。
意外とマンション購入の際には見落としがちな部分ではありますが、購入後の返済以外にも管理費や修繕積立費がかかってまいりますので、確認する事が大事になってまいります。
当社では地域を理由を問わず積極的に不動産査定依頼や不動産売却相談を承っております。
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